Επενδυτές Χωρίς Σύνορα
Αναλύσεις για την Οικονομία και το Χρηματιστήριο
Λίγα λόγια για εμένα
Ο Βασίλης Παζόπουλος είναι οικονομολόγος, , χρηματιστηριακός αναλυτής, vpazopoulos@gmail.com
Σύνδεσμοι


Ακίνητα απαλλαγμένα από τεκμήρια και χαράτσια
740 αναγνώστες
Τετάρτη, 4 Ιουνίου 2014
09:47

http://www.capital.gr/News.asp?id=2031095

 

Υπάρχουν επενδύσεις που υπόσχονται να σε κάνουν γρήγορα πλούσιο, έχοντας όμως αυξημένο ρίσκο. Από την άλλη, υπάρχουν επενδύσεις που σου προσφέρουν με την μεγαλύτερη δυνατή σιγουριά, την ευκαιρία να εξασφαλίσεις ένα σταθερό και ικανοποιητικό εισόδημα.
 

Σε αυτήν την κατηγορία παραδοσιακά εντάσσουμε τα ακίνητα. Όμως αυτές οι τοποθετήσεις έχουν το μειονέκτημα ότι απαιτούν αρκετά μεγάλο κεφάλαιο προς επένδυση, ενώ ταυτόχρονα είναι δύσκολα ρευστοποιήσιμες.

Υπάρχει λύση όμως για όσους θέλουν να επενδύσουν στην σταθερότητα των ακινήτων, χωρίς τα μειονεκτήματα τους. Η αγορά Real Estate Investment Trusts ή για συντομία REITs.  

 

Τι είναι τα REITs και ποια είναι τα πλεονεκτήματα τους

Τα REITs είναι τίτλοι που διαπραγματεύονται όπως οι συνηθισμένες μετοχές. Αφορούν εταιρίες που επενδύουν αποκλειστικά σε Real Estate. Εργοστάσια, καταστήματα, γραφεία, συγκροτήματα σπιτιών ή ακόμα και δάνεια ακινήτων.

Τα πλεονεκτήματα τους είναι συντριπτικά, έναντι της παραδοσιακής επένδυσης που γνωρίζουμε στην χώρα μας :

 

  • Τεράστια ποικιλία επιλογών. Επαγγελματικά κτήρια, κατοικίες, οικόπεδα, σε ακριβή ή φτηνή περιοχή.

 

  • Επενδύουμε όσα χρήματα επιθυμούμε, γιατί ουσιαστικά μιλάμε για μικρά μερίδια ενός επαγγελματικού χώρου ή ενός οικιστικού συγκροτήματος.
     
  • Έχουμε την δυνατότητα άμεσης ρευστοποίησης, σε περίπτωση που χρειαστούμε τα χρήματα μας ή ένα μέρος από αυτά.
     
  • Ελαχιστοποιούνται οι κίνδυνοι, γιατί συνήθως αυτές οι εταιρίες έχουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Αν κάποια περιοχή πληγεί από οικονομική ύφεση που δημιουργήσει πρόβλημα στην ταμειακή ροή, αναπληρώνεται από τις πληρωμές μιας άλλης περιοχής.

 

  • Όχι πια άγχος για πιθανή αφερεγγυότητα του ενοικιαστή. Υπάρχουν εταιρίες που ακόμα και στις χειρότερες οικονομικές συνθήκες, έχουν καταφέρει να εξασφαλίσουν την απρόσκοπτη καταβολή μερίσματος. Δηλαδή εισπράττουμε μέρισμα αντί για ενοίκιο.
     

 

  • Δεν έχουμε εκπλήξεις από φόρους και χαράτσια, ανάλογα με τις ανάγκες του κράτους ή τις διαθέσεις του κυβερνητικού επιτελείου.
     

 

  • Φυσικά, δεν υπάρχουν φόροι μεταβίβασης, ούτε τεκμήρια.


Γιατί REITs και όχι βιομηχανικές ή εμπορικές εταιρίες  

Το μέρισμα είναι ένα σημαντικό βαρόμετρο που επηρεάζει μια επενδυτική απόφαση, καθώς παρέχει βεβαιότητα σχετικά με την οικονομική βιωσιμότητα αλλά και την ευημερία μιας επιχείρησης. Ορισμένες φορές ένα υψηλό μέρισμα μας φανερώνει περισσότερα για την προοπτική μια επιχείρησης, από ότι ο ισολογισμός ή το διάγραμμα της.

Οι επενδυτικές εταιρίες που δραστηριοποιούνται στον τομέα της ακίνητης περιουσίας,  είναι υποχρεωμένες να καταβάλουν το 90% των κερδών τους ως μέρισμα, με αντάλλαγμα φορολογικές ελαφρύνσεις. Τα μερίσματα που οι επενδυτές των REITs λαμβάνουν από τα κέρδη, δεν έχουν μειωθεί από φόρους σε εταιρικό επίπεδο.

Για αυτό τα κερδοφόρα REITs έχουν συχνά πολύ υψηλές μερισματικές αποδόσεις, συγκρινόμενα με τις άλλες εταιρίες.

Τα μερίσματα προκύπτουν, όπως στις υπόλοιπες επιχειρήσεις, από την αύξηση των κερδών και των ταμειακών ροών τους. Η διαφορά είναι πως μπορούν να υπολογιστούν σχετικά εύκολα, μια που πρόκειται για έσοδα από τα ενοίκια ή από την ανάπτυξη μέσω εξαγορών.

Μια εμπορική επιχείρηση με δεκάδες προϊόντα, εμπορικούς αντιπροσώπους κτλ, είναι πολύ πιο δύσκολο να κάνει υπολογισμούς.
Για παράδειγμα, πως θα επηρεάσει η νέα διαφημιστική εκστρατεία τους καταναλωτές ;
Μια άνοδος του πετρελαίου τι επίδραση θα έχει στις τιμές των προϊόντων ;

Η διαφορά είναι εμφανής στα μερίσματα

Κατά τα τελευταία 20 και πλέον χρόνια, τα REITs παρείχαν 30% περισσότερο εισόδημα από μερίσματα από τις μετοχές της μικρής κεφαλαιοποίησης, με την μισή σχεδόν μεταβλητότητα.

Πολλά REITs αυξάνουν τα μερίσματα, παρέχοντας την καλύτερη απόδειξη ότι η εταιρία είναι ασφαλής και ότι η διοίκηση έχει τα συμφέροντα των μετόχων σε πρώτη προτεραιότητα.

Όσα συνέχισαν απρόσκοπτα να πληρώνουν μέρισμα ακόμα και στην μεγάλη κρίση του 2008, μας δίνουν κάθε δικαίωμα να πιστεύουμε ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους. Θυμίζουμε πως ήταν η χρονιά με την μεγαλύτερη κατάρρευση των χρηματιστηριακών αξιών, μετά το κραχ του 1929. Όταν κάποιοι τα καταφέρουν στις πιο δύσκολες και αντίξοες συνθήκες, δίκαια κερδίζουν με το σπαθί τους την εμπιστοσύνη μας.

Συμπέρασμα

Μια διαφορετική προσέγγιση στις επενδύσεις ακινήτων μας παρουσιάζεται μέσω του χρηματιστηρίου. Μπορεί να έχει κάποιος οφέλη από περιοχές που ούτε καν μπορούσε να ονειρευτεί ότι θα αποκτήσει κάποιο ακίνητο. Να αγοράσει μερίδια σπιτιών στην Νέα Υόρκη ή να εισπράττει ενοίκια από καταστήματα στην Καλιφόρνια.

Οι εταιρίες που επενδύουν σε ακίνητα, έχουν την υποχρέωση να μοιράζουν μέσα από τα μερίσματα τα κέρδη τους, δίνοντας στον επενδυτή από την Ελλάδα μια υπέροχη δυνατότητα :
Σταθερό εισόδημα από ακίνητα για την ενίσχυση του εισοδήματος, χωρίς τον πονοκέφαλο έκτακτων μέτρων από κυβερνητικές φορολογικές αυθαιρεσίες. Μερίδια ακινήτων που ρευστοποιούνται άμεσα, αλλά και αγοράζονται επίσης άμεσα στο ποσό που επιθυμούμε.

Από την άλλη, δεν χρειάζεται να είστε γκουρού πάνω στην αγορά μετοχών για να προβλέψετε την κατάλληλη στιγμή για να αγοράσετε. Πραγματικά οι τιμές ανεβοκατεβαίνουν συνέχεια. Μήπως όμως και στο ακίνητο που αγοράσατε με σκοπό να το νοικιάζετε δεν αλλάζουν ;

Δεν χρειάζεται να παρακολουθείτε καθημερινά την διακύμανση τους. Αρκεστείτε στην καταβολή του μερίσματος. Όπως ακριβώς κάνετε όταν λαμβάνετε το ενοίκιο από κάποιο ακίνητο.

Πως μπορείτε να είστε σίγουροι ;
Υπάρχουν REITs (όχι πάρα πολλά, αλλά αρκετά) που ακόμα και στις πιο δύσκολες οικονομικές συνθήκες, έχουν καταφέρει να μην απογοητεύσουν τους πιστούς μετόχους τους και να καταβάλουν αδιάλειπτα ολοένα και αυξανόμενο μέρισμα.


 


* Η ανάλυση των μετοχών δίνεται ως ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ για τις επενδυτικές επιλογές που υπάρχουν στο αμερικάνικο χρηματιστήριο. Δεν έχει σαν σκοπό την σύσταση αγοράς ή πώλησης.

 

* Όποιος δεν μπόρεσε να λάβει μέρος στην εκδήλωση που έγινε την προηγούμενη εβδομάδα στο Hotel Zafolia, ας μου γράψει ένα e-mail στο vpazopoulos@gmail.com
Πολύ ευχαρίστως θα του την στείλω την παρουσίαση μου, που αφορά τις επενδύσεις στις αναπτυγμένες αγορές

 

Σχετικές μετοχές:
DOW FTSE USD ΓΔ
Το σχόλιό σας

Σχετικά με το blog
Αναλύσεις για την Οικονομία και το Χρηματιστήριο από τον Βασίλη Παζόπουλο, οικονομολόγο, αναλυτή, χρηματιστηριακό σύμβουλο
Αναζήτηση
Προηγούμενα Άρθρα
Τελευταίες δημοσιεύσεις